Indennità di avviamento

Il Tribunale di Roma, aderendo alla difesa dello Studio Legale Filippi and Partners, ha respinto le domande della parte attrice che chiedeva la convalida dello sfratto e il pagamento dei canoni di locazione non corrisposti dal convenuto, il quale esercitava nell’immobile locato attività commerciale a diretto contatto con il pubblico. Il giudice ha quindi accertato l’insussistenza di un diritto di credito derivante dal mancato versamento dei canoni successivi alla scadenza del contratto, limitandosi a riscontrare la debenza delle sole indennità d’occupazione non versate. Inoltre, il Tribunale, riconoscendo la correttezza delle prospettazioni dello Studio Legale Filippi and Partners, ha statuito in merito alla sussistenza in capo al conduttore nei confronti del locatore di un diritto di credito a titolo di indennità per la perdita dell’avviamento, in quanto il conduttore avrebbe esercitato in pendenza del rapporto di locazione un’attività economica a diretto contatto con la clientela, sicché la disdetta promossa dal conduttore avrebbe determinato un danno significativo per l’attività commerciale, da valutarsi ai fini della compensazione con il credito vantato dal locatore in ragione del parziale inadempimento delle indennità d’occupazione.

L’indennità di avviamento è infatti un istituto espressamente regolato dalla normativa di settore relativa alle locazioni di immobili per l’esercizio di attività commerciali. L’articolo 34 della Legge n. 392 del 27 luglio 1978 al comma 1 dispone espressamente quanto segue:

In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all’articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l’indennità è pari a 21 mensilità”.

Ai sensi del comma 2, inoltre, il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all’importo dell’indennità di cui al comma 1 qualora l’immobile venga successivamente adibito ad esercizio commerciale per lo svolgimento delle medesime attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica, che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente, purché il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.

L’istituto appare funzionale alla protezione della posizione giuridica dell’esercente nel caso in cui il contratto di locazione s’interrompa per causa ad esso non imputabile e ciò determini la perdita del c.d. “avviamento commerciale”, che s’indentifica con la capacità dell’impresa di produrre utili in dipendenza di una pluralità di fattori, ivi inclusa la stabilità della clientela acquisita dall’impresa in conseguenza della permanenza dell’esercizio commerciale sul territorio per un tempo prolungato.